5月31日，大唐集团控股有限公司（以下简称“大唐地产”）再次向港交所递交招股书。这家有着霸气名字，以脸谱“窦尔敦”为Logo的房企，已是第三次向港股发起冲刺。
早在年，大唐地产就曾计划赴港上市，却因金融危机之下资金链断裂，适逢创始人余英仪辞世，上市进程就此搁浅。
年11月29日，搁置了十余年后，大唐地产再次冲击资本市场。但是种种内外因素相互绞合，让“窦尔敦”再次止步港交所。
从招股书披露的各项关键指标看，大唐地产还只是属于中小房企范畴。
在过去的年、年和年，大唐地产的营业收入分别为40.19亿元、54.96亿元及81.08亿元人民币；相应的净利润分别为4.13亿元、5.88亿元及6.27亿元人民币；同期，公司毛利率分别为24.0%、27.8%及27.0%。
近三年业绩显示，大唐地产收益、纯利虽然规模不大，但增势迅猛。
克而瑞发布的年中国房地产企业销售强榜单中，大唐地产年的全口径金额为.5亿元，排名第81；权益销售金额为.8亿元，排名第，权益占比55.3%。
多亿元的销售规模，百强房企榜上有名，大唐地产虽没有大房企的规模，却也有在小房企中的优势。
虽然体量不大，但是业绩增速完美，那为什么，大唐地产又在上市问题上再一次遭遇滑铁卢呢？
高负债率、高融资成本等问题逐步显现。各类风险因素叠加，蓝脸的“窦尔敦”，终究没能跨过香江。
旧版招股书显示，-年末及年6月底，大唐地产的负债总额分别为.69亿元、.79亿元、.51亿元和.86亿元，净负债比率分别为.3%、.9%、.8%和.6%。5月31日更新后的招股书中，大唐地产净负债比率下降%，但仍远高于第三方机构给出的80%的房地产行业整体负债率水平。
细究大唐地产负债率下降的原因，并不是通过大肆偿还既有债务而来，而是由于权益融资增加导致。-年大唐地产的权益总额从3.87亿元增加10.18亿元至14.05亿元，并在年6月进一步增至22.91亿元。只要权益融资增速快于债务增速，负债率下行也就水到渠成。大唐地产就是通过如此方法降低负债。
在融资方式上，大唐地产主要依靠银行、信托和资产管理机构。招股书中披露了11笔信托融资，多以项目公司的全部股份为抵押，利率在8.8%-14%之间。总体来看，大唐地产的融资利率高于行业平均值，融资成本较高。
此外，大唐地产的违规事件常有发生。截止年6月，大唐地产6个项目公司无许可证施工被罚款，4个已开展项目没有遵守相关规定而被罚款，2个项目在未办妥竣工手续的情况下交付物业被罚款，3个项目刊登的物业广告未能遵守广告法规被罚款。
报告期内多个不合规事件，降低了大唐地产的价值成色。
事实上，今年在港股IPO上碰壁的不止大唐地产一家。房住不炒调性不变，行业洗牌叠加疫情冲击，中小房企纷纷瞄准资本市场，寻找“活下去”的新出路。只是，资本这碗饭也并不好吃。目前,在港交所排队IPO的房企及房企分拆业务公司达20家。
眼下像大唐地产这类中小房企，在港交所大门外已经挤成一排。
截至年6月3日，已经向港交所递交招股书的房企有大唐地产、实地地产、港龙地产、领地控股、上坤地产、鹏润控股、海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股和金辉控股等。
上述房企中万创国际已经四次IPO失败，海伦堡地产、奥山控股、大唐地产已经两次冲击未果，三巽控股、港龙地产也都拥有过一次失败体验。
这些中小房企和大唐地产一样，销售规模均在亿元以下，存在资产负债率、资金吃紧等情况。
例如三巽控股资产负债率-年分别为.6%、.5%、%。招股书披露，实地地产年、年及年末的未偿付借款余额分别为.83亿元、.71亿元、.56亿元，净资产负债比率分别为38.09、5.33、2.25倍。
负债承压，流血上市，港交所也被吓了一跳。
房地产自身已进入已经进入存量时代，规模偏小、区域集中成为众多中小房企融资的掣肘，赴港上市被视作一条纾困的途径。
打铁还需自身硬。相比上市，自我审视、查漏补缺、回归产品，走一条精耕细作、质量为先的大路想必更能让港交所买账。对大唐地产来说，增强自身实力才是王道。