导读
房住不炒调性不变，行业洗牌叠加疫情冲击，中小房企纷纷瞄准资本市场，寻找“活下去”的新出路。
只是，资本这碗饭也并不好吃。尤其是港股市场，奥山控股、海伦堡的两次折戟，万创国际的四次败北，都折射出成长性、实力匹配的重要性。
那么，领地集团、大唐地产的答卷，又如何呢？
作者：纶宇
来源：首条财经——首条研究院
瑞幸黑天鹅搅局，中概股的集体洗牌正在路上。
暴风中，港股市场成为优质避风港。虽持续在2万4间俯卧撑，仍难挡一众热情。
继金辉集团、上坤集团之后，年4月9日，川派龙头房企领地集团向港交所提交招股书。
波动的业绩落后的段位
“家底”一目了然。雄心之下，不乏问题隐忧。
先看业绩，年至年，领地集团分别实现收益53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元；分别实现利润净额6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元。同时，毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%，年同比下降近8个百分点。
整体看，虽年业绩亮眼，但报告期内，营收表现并不稳定。
对此，领地集团表示，收益波动主要由于期间已交付总建筑面积波动，导致物业销售收益不稳。业绩纪录期间的毛利率波动，主要是由于个别不同的项目毛利不同，且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析称，之前领地集团整体规模没有这么大，单一项目占比重较高，单一项目销售不好会对毛利率造成较大影响。
房地产评论员严跃进也表示，个别项目若对企业产生较大影响，说明项目不均衡，个体量比较大的项目可能会影响企业经营，后续还是要相对平均地分配项目。“从上市角度讲，盈利数据表现好，投资者会更加关心，在当前房地产调控和疫情的影响下，投资者还是有很多顾虑的”。
值得注意的是，其净利率也在逐年下滑，年至年分别为12.2%、11.5%和8.9%。
这是什么水平呢？
同花顺IFind统计数据显示，年，家港股上市房企中，超过百家净利率在10%以上。
亿翰智库研究显示，年房企平均净利润率为16.39%。
显然，领地集团的净利率水平处于落后段位。
领地集团的解释是，由于开发中物业大幅增加，但大部分物业尚未完成故未向客户交付。
客观而言，这符合行业特性。
不过，这不足以消逝市场疑虑：随着外来房企入川，众多开发商进军领地大本营，激烈竞争中，领地的项目价格能有多坚挺，存在变数。
千亿野心VS全国化
不过，盈利能力不稳，没有影响领地集团的千亿野心。
公开信息显示，年，领地集团设定亿元的销售目标，年4月，其又提出，年-年实现千亿战略的新跨越。
如何实现呢？
年，领地集团加速了拿地储粮脚步。
克而瑞研究中心披露的“新增土地货值TOP”榜单中，年，领地集团以.5亿元的新增货值位于榜单第91位，同时新增土地建面.8万平方米。
据招股书显示，截至年2月29日，领地集团总土地储备.45万平方米。
然这个千亿梦，同样不乏挑战。
中指院数据显示，领地集团在年实现销售金额为.1亿元，销售面积.8万平方米，距离千亿尚有不小距离。
更尴尬的是，同为川企领军房企，领地集团一直想赶超的蓝光发展，已顺利跨入千亿行列。4月16日，四川蓝光发布年业绩公告。销售额.37亿元，同比增长18.7%。实现营业总收入.9亿元，同比增长27.2%；净利润41.59亿元，同比增长66.6%。
近三倍的销售额差距，无疑又加大了其竞争压力。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，“目前领地控股集团企业项目和土储主要位于二线及三四线城市，今年三四线城市受疫情影响较为严重，从目前土储量看，也并不能支撑其突破千亿目标”。
这自然，又涉及到了其发展战略问题。
客观而言，为追逐千亿梦，领地控股也进行了诸多努力。比如人员架构调整。
年8月，金科地产前品牌总经理姚科加盟领地集团，任助理总裁兼品牌总经理；年12月，原恒大集团总裁许晓军出任领地总裁一职，其以丰富一线操盘经验著称。
同时，其开始加强对外合作。年3月18日，领地集团与大发地产签署合作协议。
公开信息显示，大发地产的房地产开发业务涉足长三角城市群、粤港澳大湾区、中部城市群、成渝城市群等。
由此，有舆论指出，领地集团正在加速全国化行动。
据悉，领地集团于年从四川起步，现已成为一家全国性综合房地产开发商。其形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局，项目分布于全国20多个城市。
截至年2月29日，领地集团有90个处于不同发展阶段的房地产项目。从分布看，成渝经济带及四川省的项目数为58个，占总项目数的64%，其中四川省独占57个项目。京津冀、华中、粤港澳等核心区域项目数均在个位数，分别为4个、9个及8个。
从土储分布看，成渝经济带及四川省开发中建筑面积.6万平方米，日后开发的规划建筑面积为.67万平方米，两项合计占总土储的比例逾70%。
不难看出，虽号称全国性综合开发商，领地集团的全国化布局并不彻底，区域偏向依旧明显。这为其带来很高的集中风险。
对此，领地集团在招股书中也披露，一旦当地经济严重下滑、政策更为苛刻，公司业务、经营业绩及财务状况将受重大不利影响。
百亿负债危险信号
这自然对其千亿目标，形成掣肘。
还有更重要的掣肘考量，比如高企的负债。
招股书显示，年至年末，领地集团的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和.55亿元，净资产负债比率分别为60%、%和%。
换言之，年领地集团的净资产负债比率高达1.4倍，相较两年前的0.6倍足足翻倍。
这又是什么行业段位呢？
年，全国百强房企资产负债率均值为78.7%。显然，领地集团已经拖了后腿，风险明显偏高。
对此，领地集团的解释是，与银行及其他借款的增长大致相符，主要是为应对业务扩张引致的融资需求。
数据显示，领地集团的融资利率一路走高，年至年，领地银行加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%；银行及其他借款利息分别为3.89亿元、6.69亿元和14.45亿元。
换言之，千亿大梦下，领地集团不断用力狂奔，一路拿地加杠杆，导致负债高企。这显然，与行业稳字当头、去杠杆、去负债大势，不甚相符。逆风局的背后，隐患不容忽视。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“像领地集团这样的小企业，融资能力一直是个短板，前景也不是特别乐观，融资成本接近10%的话，压力真的不是一点点的大。所以房企现在都想上市，上市之后再想办法做大，因为现在的银行放贷都是看企业排名的，很多房企乐于‘做排名’就是这个道理。”
问题在于，这样快速催大、催熟的规模体量，价值成色几何？实力稳健性、成长性又几何呢？
泰禾、富力等知名企业的前车之鉴，不容忽视。
实际上，危险信号已在闪现。
近几年，领地集团的经营活动现金流量连续为负值。年至年，其经营活动现金流量分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。
知名地产分析师严跃进表示，经营活动现金流一直为负，从投资跟经营角度看，企业可能处于战略扩张阶段，对外花出去的资金更多，但是现在的投资动作过多的话，会导致企业后续的资金压力。
上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，连续几年现金流都是负的，这是一个比较危险的信号，说明企业的投资是比较大的，收入相对来说比较少。现金流一直为负，可见他们的资金压力是非常大的。
且截至年末，领地集团的现金及现金等价物共13.81亿元，而应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元，应于第二年偿还的金额则为41.32亿元，合计98.95亿元。
简言之，其现金流不足覆盖其债务规模，偿债压力可谓山大。由此折射出的粗放经营人设，对向以