10月17日，安徽三巽集团向港交所提交了招股书。11月29日，大唐地产向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。
自年以来，内地房企掀起一场扎堆赴港上市潮，延续到年且热度丝毫未减。
据不完全统计，今年以来已有12家房企赴港上市。除了德信中国、银城国际控股，中梁控股和11月成功上市的新力控股外，目前在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、奥山控股、大唐地产、三巽集团在内共增至8家。
从未上市的房企规模情况来看，今年递交IPO申请的大多是区域性房企且体量不大，与头部房企相比，知名度也较低。
融资渠道的全面收紧，和融资成本增加的情况下，中小房企生存空间不断缩小，赴港上市几乎成为中小房企为数不多的选择之一。
今天，我们就选取拟近期赴港上市的三巽集团、大唐地产作为分析样本，通过行业地位、财务状况、管理层团队、发展风险和未来潜力等角度进行剖析，寻找一支潜力股。
一、行业地位：中型房企VS小型房企
三巽集团年成立于合肥，最初的主营业务主要为各类投资。年，“房地产开发”被列入三巽集团的业务范围中。
按照三巽集团董事长钱堃的解释，三巽来源于中国传统八卦之学：“巽是中国的传统文字，代表风、速度、能量，是一种积极向上的精神；巽还指东南方，根据易经，这是一个上风位，在户型设计上，面朝这个方向采光好；另外，中国文字是象形字，三巽两个字，看起来就和建造的房子一样，很稳。”
亿翰智库发布的《年1-12月中国典型房企销售业绩TOP》的榜单中，三巽集团的全口径销售额为.1亿元，压线过百亿，排名名。
然而，在亿翰智库发布的《年1-9月中国典型房企销售业绩TOP》榜单中，未有三巽集团。其中，全口径销售额TOP最低门槛为8.6亿元。
克而瑞年1月-9月中国房地产企业全口径销售额排名中，大唐地产位居77名，1到9月实现销售额.3亿；年1-9月全口径销售额TOP房企的门槛是45.3亿，未见三巽集团身影。
在各种房企排行榜中，尤其是销售额排行中，大唐地产一般稳定在70到80名区间，而三巽地产在全国性榜单上上榜较少。
年大唐地产销售额.6亿（克而瑞数据），算起来，为三巽集团的3倍。由此我们说大唐地产是中型规模房企（稳定在百强之内），三巽集团是小规模房企（年刚进入强，今年销售数字不明朗）。
二、谁更缺钱？三巽再败一城
招股书显示，-年及年1-6月，三巽集团经营活动现金流量净额分别为-2.18亿元、-4.84亿元、-4.21亿元和-13.06亿元。
截至今年六月底，信托融资占到三巽集团总借贷的75%，有五项未偿还的信托及资管融资。至8月31日，三巽集团通过信托及资管计划融资借贷的本金结余总额为13.19亿元。与此同时，期内三巽集团融资成本不断攀升，由年的66.4万元升至年上半年的.8万元。流动负债方面，由9.09亿元上升至.27亿元。
从招股书披露数据来看，年至今年8月31日，三巽总借款分别为2.29亿元、5.14亿元、7.10亿元和20.04亿元。这些激增的借款及产生的大量利息，将严重侵蚀企业利润，招股书也坦承，融资成本的增加构成企业经营风险。
同期，一年内须偿债务为1.45亿元、3.67亿元、7.10亿元及16.78亿元。
大唐地产情况同样不乐观，招股书介绍，截至年6月末，大唐地产一年内应偿还的借款约为17.3亿元，一至两年内应需偿还的借款约为31.69亿元；而当前的现金及银行存款为33.47亿元，勉强超过借款额。但在现金及银行存款中，除去受限制现金和定期存款，现金及现金等价物为19.42亿元。
但一年到期借款压力，中型地产企业大唐居然比小规模房企三巽集团小。
不过，从负债情况和现金流情况来看，大唐地产处于高负债和现金流紧张的关口。招股书显示，-年末及年6月底，大唐地产的负债总额分别为.69亿元、.79亿元、.51亿元和.86亿元，净负债率分别为5.3%、7.9%、.8%和.6%。
据中国房地产业协会等机构结合家中国上市房企报表发布的数据，年上市房企净负债率均值为92.52%。也就是说，大唐地产年的净负债率达到了行业平均水平的4倍还多。
缓解债务压力成为大唐地产上市的诉求之一，除了用于物业项目开发外，大唐地产募集的资金将用部分资金偿还若干银行有息借款。大唐地产在披露募资用途时，明确提到了用于偿还部分计息银行借款，其中一笔按固定年利率9%计息及于年6月到期，还有一笔银行借款按固定年利率8.%计息及于年8月到期。
三、管理团队：合伙人模式VS家族企业
从组织构架上来看，三巽集团是明显的家族企业。
三巽集团的控股股东为钱堃、安娟夫妇，分别持有79.8%、7.6%，合计持有87.4%，为公司实际控制人，钱堃的父亲钱冰持有7.6%股权，另一位主要股东郭兰华持股5.0%。钱堃为三巽集团董事会主席，妻子安娟为总裁。
招股书介绍，钱堃与郭兰华相识于3年前一次商业活动，基于郭氏家族对房地产行业及资本市场认识颇为深刻，此次入股将有助于三巽未来经营发展和上市计划。
公开资料中，关于钱堃的介绍不多，除了主持相关集团工作事宜，个人经历很少有相关报道。
年，钱堃挖来了总裁侯波。作为高级职业经理人，侯波拥有丰富的房地产投资开发经验，曾任旭辉集团区域总、奥克斯地产总裁。可惜不到半年，侯波便离职创业了。
11月25日，据相关媒体报道，王本龙将任三巽集团总裁，最近已经签完合同，即将于12月初赴任。此前11月10日，正荣地产发布公告称王本龙已辞任公司执行董事、行政总裁及授权代表。
公开履历显示，王本龙曾在中建八局工作过7年，还在中海、龙湖、中南各有过约2年的工作经历。王本龙带领正荣进入0亿梯队，帮助正荣实现上市，完成全国化投资布局。这对当前的三巽集团也是迫切需要的。
大唐地产更像是合伙人模式。
大唐地产由台湾人余英仪于年在厦门创办。在余英仪看来，21世纪是中国人的世纪，中国文化在国际上独领风骚，因此，他将公司取名为“大唐地产”，取自中国历史上最为辉煌的大唐王朝，寓意丰美强盛、灿烂繁荣。
8年，金融危机席卷，无数房企一时间陷入经济困顿，作为一个西进大陆的台资企业，大唐地产的融资空间相较于本土房企更为有限。雪上加霜的是，8年8月，大唐地产的掌门人余英仪意外去世。
遭受重创的大唐接受了福信的并购，成为福信集团旗下地产品牌。年公司易主，现在的控股股东黄晞通过福信香港收购了大唐地产70%的股权。
招股书显示，大唐地产上市前的股东结构中，控股股东为黄晞，持有77.79%的股份，吴迪则持有21.21%的股份。
黄晞毕业后执教于厦门市杏林中学，担任数学老师七年。直到年，黄晞进入福信集团，是与创始者陈章辉（0年8月因病去世）共同奋斗的元老之一。在福布斯中国富豪榜中，黄晞家族以78.1亿元的财富排名全国第位，成为当年的厦门首富。年，黄晞家族以95亿元排在中国富豪榜第位。
年1月起，黄晞便将业务的持续经营及管理委托予吴迪。吴迪也是福信集团发展历史上的元老级的人物，其早期跟随陈章辉创业，在收购大唐地产中，也发挥了主导的作用，现任福信集团董事长，也同时担任大唐地产执行董事、董事长。吴迪目前还兼任民生银行的非执行董事，也是其董事会薪酬与考核委员会及风险管理委员会委员。
四、剑指千亿，谁先到达？
年，在三巽将总部乔迁至上海虹桥时，董事长钱堃曾在乔迁仪式上豪言：“年销售亿，五年内实现千亿目标。”
从创立到实现百亿营收，三巽集团用了14年的时间。而要想在5年内完成百亿到千亿的跃进，粗略计算可知，三巽集团的销售额年均增长率需要达到77.8%。而据克而瑞数据，年，中国房地产行业整体业绩规模进一步增长，其中TOP房企全年的销售金额进一步同比增长为35%。
大唐地产总裁郝胜春曾于年公开表示，未来三年将冲击亿元销售目标。到了年，目标再次升级为“三年冲千亿，进入全国房企50强”。
看下两家房企为实现未来目标准备的“弹药”。
招股书显示，截至年8月31日，三巽拥有35个处于不同开发阶段的物业项目，覆盖安徽、江苏、山东三省九市，总土地储备面积约万平方米。从城市分布来看，亳州(钱堃老家）和滁州分别占土地储备的41.6%和19.7%，两者相加占到总土储逾六成，未来也将是贡献销售额的主要城市。
体量偏小布局单一，是三巽集团一大特征。因此，规模化和可持续也成其未来发展的“痛点”。
大唐地产面临同样的问题。大唐地产称业务布局拓展至国内四大经济区，但超过98%的销售额都来自漳州、南宁、天津三城。
数据显示，年-年，漳州、南宁、天津三城销售物业收益占公司销售物业总收益的76%、98.9%、98.8%。今年上半年，漳州项目的总收益为17.41亿元，占公司销售物业总收益的71.8%，加上南宁、天津，则达到99.7%。
同时，大唐地产附属公司开发的物业项目中，漳州、南宁、天津土储面积占总土储面积的54.9%。截至今年9月底，大唐地产在广西南宁、柳州、贵港及北海区域拥有26个项目（含合营、联营），土地储备合计.32万平方米，占比公司土储总量49.47%，超过大本营所在海西经济区域26.7%的市场土地储备占比。
单从土储总量上来看，大唐地产约为三巽集团的2倍。
为了尽快实现目标，两家企业彼此都更偏爱合作开发模式。
三巽集团采取小股操盘的营运模式，在年，三巽集团就同弘阳集团、苏瑞置业、大发地产、江苏建工、红豆置业等多家房企达成战略合作。
“找前20强企业进行合作，除了可以抱团取暖外，还可以借鉴双方的资源，做大规模，抢占更多的市场份额。”大唐地产黄晞曾表示。
公开数据显示，年以来已上市9家（不完全统计）内地房地产企业，认筹情况来看，有6家出现了认购不足的情况，另外3家超额认购都不足1倍。
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