白癜风的危害 http://www.bdfyy999.com/文章来源：尊嘉金融
股票名称：新力控股集团
股票代码：.HK
上市日期：-11-15
招股价：3.30港元~4.25港元
招股总数：拟发行约5.29亿股，香港公开发售占10%，国际发售占90%，另有15%超额配股权
最低认购额：.01港元
每手股数：股
认购日期：年10月30日-11月08日
中签公布日：-11-14
联席保荐人：农银国际、华泰金控
募资用途：假设超额配股权未获行且发售价为每股股份3.78港元，净筹约18.7亿港元，约60%将用于现有项目开发建设，包括物业开发项目的建设成本，即成都双流92亩、无锡滨湖亩及合肥新站亩；约30%将用于偿还项目发展的部分现有计息借款；约10%将用于一般营运资金。
一、公司介绍
新力控股（集团）有限公司，是中国的一家大型综合性物业开发企业，专注于住宅及商业物业的开发。根据中国房地产指数系统的资料，按综合房地产开发能力计，集团在年度中国房地产开发商前强位列第31，根据中国房地产业协会的资料，在房地产开发企业强中位列第39。集团获中国房地产协会、上海易居房地产研究院及中国房地产评测中心联合评为年及年「中国房地产开发企业50强」之一，亦于年及年获中国房地产TOP10研究组评为「中国房地产百强企业－成长性Top10」之一。
集团总部位于上海，于年在江西省开展第一个项目。经过近10年的营运，在江西省住宅物业开发企业中确立了领先地位，并拓展至长江三角洲地区、粤港澳大湾区及华中华西核心城市及其他高增长潜力地区。截至年07月31日，应占的总土地储备约为1万平方米，包括由附属公司开发的万平方米物业项目及由合营公司及联营公司开发的万平方米物业项目，可按相关项目的股权比例作出调整。
集团专注于通过全面的标准化操作程序开发优质物业。实施了一系列标准化操作手册，其中载列了物业开发过程各个阶段的详细程序和要求，这有助于在保持物业质量标准的同时实现运营效率。住宅物业可分为三大系列，即「湾系」、「园系」和「悦系」，分别针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入家庭。
于往绩记录期，在市场拓展及质量控制方面的持续努力令集团实现财务增长。于年、年及年，分别录得收益约人民币22.23亿元、52.41亿元及84.16亿元，复合年增长率为94.6%；收益由截至年04月30日止四个月的约15.09亿元增加.4%至年同期的约57.09亿元。于年、年及年，净利润分别约为1.31亿元、2.78亿元及5.55亿元，复合年增长率约为.9%；净溢利由截至年04月30日止四个月的约.4万元增加.8%至年同期的约2.82亿元。已交付建筑面积由年的,平方米增至年的,平方米，再增至年的1,,平方米，并由截至年04月30止四个月的,平方米增至年同期的,平方米。
二、业务模式
于往绩记录期，集团专注于住宅物业的开发及销售。于年、年及年及截至年及年04月30日止四个月，出售物业产生的收益占总收益的大部分，分别约为人民币22.08亿元、52.31亿元、83.89亿元、15.08亿元及56.84亿元，分别约占同期总收益的99.3%、99.8%、99.7%、99.9%及99.6%。集团亦从其他业务中取得小部分收益，其主要包括向独立第三方提供咨询服务的收入，其次是来自与建设若干物业项目有关的投资物业的租金收入。
集团主要开发优质住宅和商业物业。根据全国业务扩张战略，亦持有部分投资物业作长期投资，主要包括住宅物业附近的不同规模的一流写字楼、多功能公寓及/或购物中心。集团并无维持施工能力，并将物业项目的建筑工程外判予合资格的一般及次级建筑承包商。于往绩记录期，该等承包商为主要供应商。集团聘请本身的销售团队进行销售和营销活动，并亦聘请外部和专业房地产经纪人协助开展销售活动。
三、物业开发项目
截至年07月31日，有个项目处于不同开发阶段。除通过附属公司开发项目外，亦透过建立合营企业或投资联营公司与其他开发商（均为独立第三方，南昌力洲除外）共同开发多个项目。南昌力洲为联系人之一，持有其20%股权，而公司附属公司层面的关连人士李力先生持有80%股权。截至年07月31日，应占物业项目的合共建筑面积约为1万平方米，包括已竣工物业的可供销售总建筑面积及可供出租总建筑面积约,.3平方米，开发中物业的总建筑面积约万平方米，及持作未来开发物业的总建筑面积约万平方米。
基于内部记录及当前计划，并根据因市场环境变化及对该等项目的发展计划作出调整而导致的变化，估计，截至年04月30日物业项目的未来开发成本总额将约为人民币亿元。计划透过主要使用销售物业项目产生的现金流量、银行贷款及其他借款以及资本市场筹资（如全球发售以及发行公司债券或票据所得款项净额）来为物业项目提供资金。
截至最后实际可行日期，除无锡滨湖亩（其土地出让合同于年7月下旬签订，正申请取得相关的土地使用证）外，截至年07月31日，已取得所有土地储备的土地使用证。预期于年11月取得无锡滨湖亩的相关土地使用证。
三、供应商及客户
五大供应商为建筑承包商。于往绩记录期，委聘多名主要供应商向集团提供建筑服务。于年、年及年及截至年04月30日止四个月，五大供应商分别占总采购额的约56.3%、62.0%、52.7%及55.2%，而单一最大供应商于同期分别占总采购额的约18.0%、41.2%、29.8%及36.9%。截至最后实际可行日期，与五大供应商建立业务关系的长度介乎两至八年。
五大客户为住宅及商业物业的个别买家及公司买家。
四、行业规模及竞争格局
1.行业规模
（1）中国房地产市场的主要增长动力
近年中国房地产市场增长相对迅速，主要驱动因素包括城镇化进程加快、可支配收入增加等。城镇化率已由年的53.7%提高至年的约59.6%，并且根据中国GWY颁布的《国家新型城镇化规划(-)》，预计到年城镇化率将达约60%。预计，城镇人口迅速增长会进一步拉动城镇基础设施及房地产物业投资需求。同时，城镇居民人均可支配收入由年的约人民币26,元增至年的约人民币39,元。国内消费及房地产市场投资亦随该等增长而相应增长。
因上述因素，近年中国房地产市场迅速增长，进而刺激国内住宅及商业物业需求。房地产项目投资总额由年的约人民币86,亿元增至年的约人民币,亿元，复合年增长率约为6.9%。住宅物业投资由年的约人民币58,亿元增至年的约人民币85,亿元，复合年增长率为约7.6%，而商业物业投资由年的约人民币11,亿元增至年的约人民币14,亿元，复合年增长率约为3.5%。
然而，因物业存量大，近年中国若干城市出现结构性过剩，主要是三四线城市。为减少过剩，中国政府实施了一系列法规及政策规范房产按揭贷款。虽自年起在建住宅物业建筑面积出现一些波动，但年至年期间售出住宅物业建筑面积总体持续增长。就中国住宅及商业物业而言，近年总体指标保持相对积极。
（2）中国房地产政策的近期发展
中国房地产市场受政府多重监管。中国政府通过为房地产行业颁布法律法规及实施行业政策及指引以及其他相关经济措施大幅度直接及间接调控中国房地产市场的发展及增长。过去数年，为避免中国房地产市场过热，中国政府发布了多项限制措施（其中包括）稳定房价。预计大部分限制措施将继续沿用，为此，地方政府可采取能进一步规范当地房地产行业的具体新举措，确保稳定发展。
自年上半年以来，针对全国房地产价格上涨趋势，中国政府宣布新政策，采取新措施遏制房地产市场投机活动，并对房地产开发商实施更加严格的地价支付规定。相关政策包括取消住宅物业转让营业税的若干优惠、增加按揭贷款的最低首付款、对地价支付作出更严格的规定、对一户家庭可购买住宅数量的进一步限制、上海和重庆房产税试点以及住宅物业转售征收20%的房产交易个人利得税。最近，中国房地产市场出现放缓迹象。据报道，部分开发商已降低价格刺激销售，多个地方政府已放宽以前实施的房地产限购措施，以帮助提振需求。
2.竞争情况
中国房地产行业极度分散且竞争激烈。公司与其他房地产开发商竞争，涉及的竞争因素十分广泛，其中包括产品设计及质量、品牌名称、售价、客户服务、财务资源、获取土地的能力及其他因素。
（1）竞争格局
中国房地产市场高度分散、竞争激烈。根据戴德梁行的资料，中国年签约销售额超人民币亿元的房地产公司数量由年的71家增至年的家。根据戴德梁行的资料，尤其是年签约销售额超人民币亿元的房地产公司数量由年的11家增至年的61家，证明一线房地产公司持续快速增长。由于竞争激烈及规模经济等原因，近年若干房地产开发商的市场集中度提高。尽管竞争激烈，但主要房地产公司竭力维护并进一步强化其领导地位。根据中国房地产指数系统的资料，就签约销售额排名前20强的市场总份额由年的约21.9%增至年的约39.0%，而按有关年份的签约销售额论，房地产开发商前40强的市场总份额由年的约28.4%增至年的约51.7%。此外，根据戴德梁行的资料，房地产开发商前40强的市场平均份额约为房地产开发商前强的1.9倍。
主要竞争对手主要包括采取与集团类似策略及在集团经营所在市场或拟进入市场进行业务运营的房地产开发商。集团与其他房地产开发商竞争，竞争涉及（其中包括）品牌认可度、财务资源、土地储备规模及位置、定价及物业设计。有些竞争对手拥有更好的业绩记录、更雄厚的财务、人力及其他资源、更大的销售网络以及更高的品牌认可度比集团高。集团在维护或进一步增强市场地位时可能会面临诸多挑战。
此外，中国房地产市场存在若干入门门槛，包括但不限于土地获取、品牌认可度及当地市场知识。主要房地产开发商亦可凭借品牌价值、产品、资金及地理分布享规模经济。
（2）市场地位及排名
过去几年，集团的主要业务（住宅物业开发）快速增长。集团在江西省的市场中居于领先地位。根据戴德梁行报告，就年住宅物业的签约销售总额而言，位居江西省房地产开发商之首。此外，按年售出住宅物业销售面积论，居南昌房地产开发商之首，而以年售出住宅物业销售面积论，在赣州房地产开发商中位列第一。根据中国房地产指数系统的资料，按综合房地产开发能力计，在年度中国房地产开发商前强中位列第31，而根据中国房地产业协会的资料，在房地产开发企业强中位列第39。根据中国房地产指数系统的资料，集团的总签约销售金额达到中国市场所有房地产开发商总签约销售金额的约0.61%。同年，集团售出的建筑面积达到中国市场所有房地产开发商的售出总建筑面积的约0.36%。
由于江西省房地产市场自年起快速发展，政府出台了一系列文件以抑制房价高涨。造成年商用、住宅单位的交易量减少。在此背景下，江西省房地产开发商须做好迎接挑战的准备。
此外，按年销售面积及签约销售额计，集团在南昌房地产开发商中排名第一。
（3）地理分布
按签约销售额计，集团已在江西省建立领先市场地位，并拟进一步提高竞争力及进一步扩展至中国的三个区域（即长江三角洲地区、粤港澳大湾区以及华中华西核心城市及其他高增长潜力地区。
截至年12月31日，集团已在中国24个城市运营。根据发展策略，打算强化在当前经营所在城市的现有市场地位，然后进一步渗透至中国以上三个区域的城市。
五、财务数据分析
（新力控股集团招股书-综合损益表）
集团于往绩记录期实现财务增长。于年、年及年及截至年及年04月30日止四个月，分别录得收益约人民币22.23亿元、52.41亿元、84.16亿元、15.09亿元及57.09亿元。其中，年比年增加约.8%，年在年的基础上进一步增长约60.6%，年前4个月同比提高约.4%。
收益于往绩记录期整体有所增长，主要由于交付的总建筑面积增加所致，由年的,平方米增至年的,平方米，再增至年的1,,平方米，并由截至年04月30止四个月的,平方米增至年同期的,平方米。
截至年、年、年12月31日止三个年度，以及截至年、年04月30日止四个月，销售成本分别约为人民币16.73亿元、34.74亿元、52.73亿元、9.48亿元及37.44亿元，相应占总收入的比重约75.3%、66.3%、62.7%、62.9%、65.6%，过去三年呈下降趋势，说明成本得到一定程度的控制。
同期，毛利润分别约为人民币5.50亿元、17.67亿元、31.43亿元、5.60亿元及19.66亿元，录得毛利率分别为24.7%、33.7%、37.3%、37.1%及34.4%。毛利率于往绩记录期整体上升，主要受以下因素带动，若干物业项目产生的相对较低土地成本、实施物业发展的标准化操作程序有助控制开发及建设成本，以及住宅物业市场状况整体增长。
于年、年及年及截至年及年04月30日止四个月，录得纯利分别约为人民币1.31亿元、2.78亿元、5.55亿元、.4万元及2.82亿元。于往绩记录期的纯利整体增加，主要归因于来自物业销售的收益的增幅与业务扩张一致。于年、年及年及截至年及年04月30日止四个月，纯利率分别为5.9%、5.3%、6.6%、3.0%及4.9%，年有所下滑。
（新力控股集团招股书-资产负债表）
-三个年度及年前4个月，流动资产净值分别约为人民币28.01亿元、45.95亿元、50.60亿元及53.66亿元，持续在增长。
流动资产净值于往绩记录期有所增加，主要是由于物业开发业务持续扩张导致于往绩记录期开发中物业增加，部分被合约负债增加（与业务扩张一致）所抵销。于年10月在中国发行了年到期利率为7.90%的本金总额为人民币约3.13亿元的私人公司债券，于年12月在中国发行了年到期利率为7.50%的本金总额为人民币约2.76亿元的私人公司债券。于年04月，在中国发行了年到期利率为7.50%的本金总额为人民币约4.17亿元的私人公司债券。
（新力控股集团招股书-现金流量表）
各期内，经营活动所用/所得现金流量净额分别约为人民币-20.37亿元、-65.78亿元、17.25亿元、11.84亿元及-13.38亿元，波动性很大，显示出现金流状况紧张；年/期末现金及现金等价物分别约为人民币7.00亿元、28.77亿元、70.84亿元、32.35亿元及53.87亿元，呈逐步上升的趋势。
现金流量及经营业绩受有关期间内的物业开发时间、售价及预售/已售建筑面积的影响。截至年、年及年12月31日止年度及截至年04月30日止四个月，营运资金变动前经营现金流量分别约为人民币2.50亿元、10.46亿元、20.34亿元及16.20亿元。截至年及年12月31日止年度及截至年04月30日止四个月，经营活动产生负现金流量，主要是由于物业开发活动及拿地工作持续增加而在令集团在营运中使用大量现金。
于往绩记录期，主要依赖经营所得现金，包括来自物业的预售及销售所得款项、银行贷款、信托融资及私人公司债券。随着不断扩大物业组合，预期可销售建筑面积将持续增加。将能够更好地控制及管理经济规模不断扩大而产生的成本及开支。亦将管理及进一步完善销售及预售计划，以确保业务营运所需的现金流量充足。为了获得足够的营运资金，将继续通过加强成本控制措施来改善与销售相关的现金流入。
（新力控股集团招股书-主要财务比率）
-三个年度及年前4个月，流动比率分别为1.2倍、1.1倍、1.1倍及1.1倍，短期变现能力相对较稳定；净资本负债比率分别约为1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍，杠杆率颇高，透露出财务风险高，偿债压力很大。
过去三年，总资产回报率（ROE）分别约为0.7%、0.6%及0.7%，股本回报率（ROA）分别约为2.4%、2.4%及9.7%，处于很低的水平，透露出盈利能力弱。
六、投资价值分析
1.行业前景
如今房地产行业的马太效应越来越明显，据中国房地产指数系统数据显示，签约销售额前20强的市场份额年约为21%，到年已高达39%。市场预期内地房地产行业未来将继续调整，楼价升幅或进一步收窄。政策调控加码、融资渠道收紧，近年来房地产行业面临前所未有的窘境，上市成为中小型房企“自救”的优先考量。以正荣地产（.HK）为开端，去年01月以来港交所迎来新一波内地房企上市潮。
除正荣地产外，年尚有弘阳地产（.HK）、大发地产（.HK）、美的置业（.HK）、恒达集团控股（.HK）、万城控股（.HK）5家房企在港上市。这一热度在年上半年得以维持，德信中国（0.HK）、银城国际控股（02.HK）先后于02月26日、03月06日敲钟。但继07月16日中梁控股（.HK）挂牌后，上市热潮戛然而止，港交所陷入多月没有房企上市的空档期。
去年不少内地房企在港上市时的机遇还算不错，现在香港资本市场受国际环境影响，行情不是特别好，市场的投资热情较此前有所下降。特别的是，中梁控股上市之前还经历招股书失效的尴尬，海伦堡、万创国际则分别于05月02日、06月03日再次递交招股书。时至至今，在港交所排队还有汇景控股、海伦堡、奥山控股、万创国际、景业名邦等多家内房企。未有企业有明确进展，使得一众想通过上市融资的内房企持观望态度。
市场一度怀疑房企赴港上市窗口期已经关闭。有分析称，受港交所上市部前联席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕影响，今年上市审核申请将较过往更为严格。相对早期交表的海伦堡、新力控股被视为内房企上市的风向标。如今，新力控股的过会无疑打破了这一宁静，也让众多拟赴港上市的房企看到希望的曙光。而先于新力控股重交招股书的海伦堡，至今尚无实质上市进展，从侧面也映衬出新力控股的实力。
2.市场竞争力
新力控股集团成立于年，因南昌帝泊湾的开发一炮走红，扩张速度之迅猛，令业内侧目。年新力控股以45亿的销售规模挤进江西房企销售前三甲，并在-年录得复合年增长率达94.6%，实实在在的一匹地产黑马。九年前新力在江西南昌起步时只有一个项目，但目前已拥有个住宅项目，不过在业内仍属于中小房企。
在年房地产行业整体增速放缓背景下，对江西市场的依赖成为公司的潜藏风险之一。一方面，在严限购以及棚改货币化安置收紧背景下，江西市场的表现具备不确定性；另一方面，越来越多竞争者的加入使得江西市场竞争激烈。下一步，新力控股必须开拓新的市场，只不过多年来高杠杆扩张模式让其有些力不从心。显然，只有上市才能获得生存以及进一步发展的机会
值得
